深圳楼市供求失衡,房价蠢蠢欲动

  

开发商同样不愿参与综合整治,一位深圳开发商表示,相对拆迁拿地,参与综合整治一般需要3到5年才能回本,收益相对较低,而且综合整治需要长期跟村民打交道,利益纠纷复杂,运营起来比较困难。

“万村计划”暂停之际,魔方公寓和YOU 公寓等长租公寓运营商还在城中村里到处拿房。

“微信您随时会把我拉黑的,还是留个手机号吧。”

开盘当天,场面火爆,以致警察出动维持秩序,销售暂停。

文 | 腾讯财经棱镜 孙春芳

深圳楼市在2016年到达高潮,此后一直不温不火。

他想在关内买个学位房,看上福田区梅林片区,这里对口学区分别是景田小学和福田外国语中学,属于优质学校。但学校附近的二手房,均价都在9万元/㎡以上,而且户型偏大,总价颇高。

据《证券时报》报道,由于成本高昂,运营困难,“万村计划”全面暂停签约新房源,正在裁掉一批原本负责统租运营的员工。

3月17日,在深圳梅景地铁站出口的传麒景苑售楼处门口,中介小刘死乞白赖,非要让看房的客户王军留下手机号,王军走到马路边拦下一辆出租车,快速进入车内,小刘手掰车门还在“纠缠”,一番挣扎之后,王军才得以离开。

这里的物价,小至吃个面,买个日用品,大到租个房买个房,都要比村外便宜很多。村口的房产中介称,村里面小产权房,每平方平米单价2.5万到3万左右,而村外的商品房则要6万/㎡左右,村里60平米的两居月租金3000元左右,而村外则是6000元。

万科是少数愿意吃螃蟹的开发商之一,该公司与其他长租公寓项目,正在推高深圳的租房价格。

“可恶的是,长租公寓租金涨价之后,周边的城中村房租也涨了,人家涨500(元),它涨个200(元)。如果长租公寓再来别的城中村收房,租金也会比原来的贵。”老李抱怨道。

王军是典型的刚需,因为他的孩子马上要上初一。这两年来,诸如王军这样的“深漂”,解决孩子上学问题越来越难。

出租车司机老李原来租的城中村开间,每月房租1000元,后来村里把房子收回,转给长租公寓,装修之后租金一下子提高到1500元,老李只好到附近的城中村重新租房。

城中村供地锐减,新建公寓只租不售,可供深圳市政府拿来供应的地越来越少。2018年,深圳只成交10宗宅地,总面积共计约15.86万㎡,总建筑面积约63.9万㎡,成交总金额约98亿元,相比杭州、成都1000多亿的土地出让金,连零头都不到。

此令一出,深圳的商品房供地一下子“腰斩”。

交易冷清这并非深圳楼市表象。表象之下,深圳楼市需求端被层层加码的调控政策抑制,土地供应结构则在“租售并举”的大方向下不断调整,尤其是城中村综合整治政策,导致商品房供地日益萎缩。

“您就留个手机号吧。”

商品房供地腰斩

(文中王军系化名)

2018年11月5日,53彩票||http://www.dj2008.com 58彩票||http://www.lzwtgs.com 360彩票||http://www.samoyew.com 博乐彩票||http://www.zhilongfz.com 博乐彩||http://www.zhaosheixie.com深圳出台《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿),规定此后一部分容积率过高的城中村将不再更新改造,而进行综合整治,整治的总规模约99 平方公里,占深圳所有城中村的三分之一。也就是说,这些城中村的土地不会再进入商品房土地市场。

不同于北京上海等其他一线城市,深圳从渔村成长起来,众多的城中村系独有特色。

10宗土地当中,6宗是租赁用地,均由深圳市人才安居集团持有;其余4宗可售商品房宅地,均为3至5年限售地块,且含配建面积。

王军看上传麒景苑,另一个原因是户型很小,最大73平,最小27平,均价7到8万每平方米。以最小户型27平方米计算,总价210万,首付五成只需105万即可。

在深圳市大力开展租赁房培育的号召下,万科推出“万村计划”,最主要业务是“统租”农民房,即万科以略高于市场价价格从农民房业主手中将房屋租下,然后经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营,另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。

一旦放松调控,房价看涨

相比综合整治,笋岗村民更希望被拆迁改造,账目很清楚:一名拥有一套60平方米房子的笋岗村村民,年租金收益约3.6万元。而在售的60平方米两房户型,二手单价约3万元/㎡。这些房子如被纳入拆迁范畴,按照拆一赔一补偿,村民可获拆迁利益高达180万元,比综合整治的年租金收益高出50多倍。

“你长得那么靓,我怎么会拉黑你呢。”

3月17日王军来看盘时,这里还在封盘。中介告诉他,她有几个购房指标,可以转让给他。

“虽然首套房的利率从上浮10%调整到上浮5%,但利率还是偏高,而且其他限售等调控措施并未放松,整体深圳楼市比较淡,之所以给人回暖的迹象,一是个别学区盘吸引眼球,二是中介比之前活跃很多。”小刘说。

2016年上半年,深圳先是推出“325新政”:非深户购房,社保年限由1年提高到3年,二套房首付4成;紧接着下半年推出“104深八条”:非深户社保3年改5年,二套或本市无房但有贷款记录的,首付需7成。2018年更是出台最严厉的“731政策”:住宅限售三年,离婚购房受限,公司单位不得买房,新建公寓只租不售。

链家研究院数据显示,2014年至2018年,深圳新房住宅年度成交量分别是4.19万套、6.65套、4.04套、2.58万套、2.94万套;二手住宅年度成交量为5.7万套、12.7万套、9.6万套、6.4万套、6.5万套。

最终王军没有下手,一是可买的户型只有67平和73平的,总价还是偏高;二是中介说今年这个学区还有一些新盘入市,到时申请入学的家庭会更多,买公寓到时不一定能上福田外初。

上述深圳本地开发商表示,从供求关系来看,深圳租房成本越来越高,而供地越来越少,买房的刚需和改善型需求旺盛,一旦放开调控,房价很难不涨。

位于深圳市罗湖区宝岗路上的笋岗村,是深圳典型的城中村,村口有牌坊,村里有保留多年的天后宫。在一排排密集的握手楼和鳞次栉比的小铺面中间,上百年的危旧房隐现其中。

不过,深圳市的城中村旧改项目变得越来越少,因为这些地将拿来作为租赁和保障房用地。

深圳市政府的这一举措,未能受到城中村村民和开发商的欢迎。

自2004年深圳出台城中村更新改造办法以来,各大开发商都在进军深圳旧改市场,其中不乏恒大、中洲集团、佳兆业、招商蛇口、华润置业等地产巨鳄。

2019年的入学形势却异常严峻。福田区教育局提前预警:今年区里公办初一入学需求约为13000人,可提供公办学位12000个,缺口1000个,梅林片区更是学位特别紧张的学区。

小刘如此“珍惜”每个客户资源,因为她如能签下一单,可以拿到5%的佣金。在深圳,一栋房子少说价值300万元,一笔佣金就是15万元。

火爆楼盘难得一见

时至今日,深圳城中村用地达到321平方公里,建设用地占全市31%;城中村建筑总量35亿平方米,占全市建筑总量43%;城中村人口高达1231万,居住人口占全市人口64%。

3月1日,梅林片区一个新盘开售——位于香蜜湖9号线的梅景地铁站出口的传麒景苑。这是个公寓项目,40年产权,由两个开发商联合开发,其中深房集团持有的531套公寓全部对外销售,而特皓集团持有的482套房源将作为长租公寓。

这么高的佣金,对小刘来说“久违”了。两三年前,深圳楼市火爆房子好卖时,小刘能拿到的佣金率不到1%,开发商基本不太需要他们这些中介。

之所以成交低迷,源于调控不断加码。

传麒景苑销售火爆,在深圳只是极少数个案。中介小刘手头代理的其他项目,就清淡很多,尤其是南山区,近段时间放盘很多,看房的人则很少。

2018年6月5日,深圳出台《建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(征求意见稿),规定此后新增供地中,40%为商品房,40%为政策性支持住房包括人才房和安居房,20%为公共租赁房。意见支持城中村里的社区股份合作公司和原村民,将村建设用地和房屋用于提供各类符合规定的租赁住房。

“已经加了微信了啊,有急事语音通话就行了。”

深圳楼市需求端被层层加码的调控政策抑制住,供应结构则在“租售并举”的大方向下不断调整,商品房供地日益萎缩。

3月26日,万科召开2018年业绩发布会,万科CEO祝九胜确认,2018年秋天以来,“万村计划”做出了一些收敛聚焦的动作和安排,“问题比我们一开始想象得复杂,我们会谨慎考虑这些问题,稳妥推进获取的项目,尽快使它们达到可出租的状态。”

然而,市场中的购房刚需和改善型需求依旧旺盛,一旦放开调控,深圳房价很难不涨。

2018年福田外国语学校初中部(下称“福田外初”)录取的平均积分是72.3分。按照这个分数,王军买下传麒景苑房子之后,孩子就能上福田外初。

王军专门研究过福田区的学区政策,福田区入学实行积分制,父母在福田区有住宅且落户在此,相当于80分,而父母在福田区购买商务公寓且落户在此,相当于70分。连续居住每满一月可加0.1分,最高不超过10分,独生子女可以加6分。

相较于土地拍卖市场的土地成本,旧改项目的拿地成本平均便宜1/3以上,存在巨大的利益空间。

不过,这些农民房的开工率不足20%。城中村业主一旦交房,万科就要开始付房租,初步估算每个月仅支付给农民房业主的房租,总计1亿元,这尚未计入人力成本以及后期的装修改造成本。

跟城中村要地,一直是深圳楼市土地供给的要诀。

“帅哥,留个手机号吧。”

2017年7月以来,“万村计划”在深圳全市城中村迅速拓展,获取近10万间住房。

posted on posted @ 19-04-12 10:18  :admin  阅读量:

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